ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

До 2002 года (момента вступления в силу Земельного кодексу Украины и Закон Украины «Об объединении сособственников многоквартирного дома») вопрос оформления прав на земельные участки под «обычными» многоквартирными жилыми домами был абсолютно не урегулирован. Исключением являлись кооперативные дома.

14 мая 2015 года Верховная Рада Украины приняла Закон № 417, которым среди прочего отредактировала ст. 42 ЗК Украины. Приведем новую редакцию данной статьи полностью:

«Статья 42. Земельные участки многоквартирных домов

1. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
2. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование сособственникам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
3. Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется сособственниками.
4. Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.
5. В случае уничтожения (разрушения) многоквартирного дома имущественные права на земельный участок, на котором расположен такой дом, а также относящиеся к нему здания, сооружения и придомовая территория, сохраняются за сособственниками многоквартирного дома».

То есть речь идет просто о сособственниках. Это означает, что нормы настоящей статьи могут применяться к многоквартирному жилому дому независимо от факта (не)создания ОСМД.

Стоит обратить внимание на негативную (пока что) новеллу — фразе «в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины». На сегодняшний день Правительство не смогло утвердить упомянутый порядок. Реальным следствием этого является практическая невозможность оформить права на землю под многоквартирным домом до выхода соответствующего постановления КМУ.

Впрочем, вряд ли Правительство, утверждая новый порядок, изобретет что-то принципиально новое. Ведь оно сковано общими нормами ЗК Украины. Поэтому нововведения могут касаться только специфических нюансов использования земель под многоквартирными домами (а именно, надеемся, и вопроса определения размеров придомовой территории). В результате же процедура будет достаточно стандартной.

Процедура оформления земли под многоквартирным домом

   Кто может воспользоваться правом на получение земельного участка?

  Несмотря на обновление ст. 42 ЗКУ, воспользоваться правом на получение земельного участка реально сможет только ОСМД (вопрос оформления прав на землю ЖСК здесь не рассматривается). Из положений ч. 1 ст. 116 ЗКУ следует, что права на землю могут получить как граждане, так и юридические лица. Однако гражданам (сособственикам многоквартирного дома) воспользоваться данным правом крайне трудно. Ведь сейчас речь не идет о получении земельного участка каждым из них — участок под домом (вместе с придомовой территории) один, и разделу не подлежит. Следовательно, получить его можно (при отсутствии ОСМД) лишь в общую собственность или совместное пользование. А для этого придется действовать сообща, то есть принять единогласное (большинства голосов, даже квалифицированного, здесь недостаточно) решение. И всем вместе надо подписать, соответственно, ходатайство. И всем вместе заключить договор с землеустроительной организацией. И всем вместе оплачивать соответствующие работы и услуги. Судя по опыту, даже собрать кворум для создания ОСМД слишком сложно, такое единогласие выглядит призрачно.

Поэтому более реальной является реализация права на землю через объединение совладельцев, то есть ОСМД.

  Шаг первый: инициирование

   Для получения земельного участка в собственность или пользование необходимо обратиться с ходатайством о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка «в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, которые согласно полномочиям, определенным ст. 122 настоящего Кодекса, передают в собственность или пользование данные земельные участки» (ч. 2 ст. 123 ЗКУ). Поскольку жилые дома расположены в пределах населенного пункта (ст. 38 ЗКУ), таким органом будет местный (городской, поселковый, сельский) совет (ч. 1 ст. 122 ЗКУ).

    В ходатайстве указуется:

• ориентировочный размер земельного участка (точный будет определен самим проектом землеустройства);
• целевое назначение земельного участка (рекомендуем указать его согласно КВЦНЗ «код 02.03. для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома»);
• вид права на землю (для передачи в собственность или постоянное пользование);
• местонахождение земельного участка (адрес дома).

К ходатайству необходимо приложить:

• графические материалы, на которых указаны желаемое место расположения и размер земельного участка. Такими материалами могут быть: (дежурный) кадастровый план, выкопировки из генерального плана или детального плана территорий или любые другие графические материалы. Но при этом желательно использовать материалы, предоставляющие возможность четко определить место расположения земельного участка, желательно с привязкой к существующему кадастровому делению. Достаточно удобным вариантом в этом плане является распечатка соответствующего фрагмента из публичной кадастровой карты;
• письменное согласие землепользователя, заверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка). Такое согласие, в частности, необходимо, если земельный участок находится в пользовании заказчика строительства (не истек срок договора аренды).

    Шаг второй. Получение разрешения

Получив ходатайство, соответствующий совет обязан рассмотреть его в месячный срок и предоставить разрешение на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или мотивированный отказ в его предоставлении (ч. 3 ст. 123 ЗКУ). Основанием отказа может быть только несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, а также генеральных планов населенных пунктов, другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных единиц, проектов землеустройства относительно благоустройства территории населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке. Если говорить о существующих домах (построенных легально), то законный отказ будет невозможен…Однако на практике встречаются и немотивированные отказы, и незаконно мотивированные (безосновательные), и (чаще) банальное нарушение срока рассмотрения ходатайства. На этот случай законодатель предусмотрел дополнительный вариант защиты прав:

  «В случае если в месячный срок со дня регистрации ходатайства … соответствующий … орган местного самоуправления, передает земельные участки … коммунальной собственности в пользование в соответствии с полномочиями, определенными статьей 122 настоящего Кодекса, не предоставил разрешение на разработку документации по землеустройству или мотивированный отказ в его предоставлении, то лицо, заинтересованное в получении в пользование земельного участка с земель … коммунальной собственности, в месячный срок со дня истечения указанного срока имеет право заказать разработку документации по землеустройству без предоставления данного разрешения, о чем письменно уведомляет … соответствующий орган … орган местного самоуправления. К письменному уведомлению прилагается договор на выполнение работ по землеустройству относительно отвода земельного участка».

Следовательно, не дождавшись разрешения, можно смело пользоваться принципом молчаливого согласия.

   Шаг третий. Разработка проекта

Разработать проект землеустройства могут:

   — юридические лица, владеющие необходимым техническим и технологическим обеспечением и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, ответственных за качество работ по землеустройству;

  — физические лица — предприниматели, которые владеют необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству (ст. 26 Закона Украины «О землеустройстве«). Особое внимание рекомендуем обратить на срок выполнения работ и ответственность исполнителя за нарушение договора.

    Шаг четвертый. Согласование проекта

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 186¹ ЗКУ, проект землеустройства подлежит согласованию с территориальным органом центрального органа исполнительной власти, осуществляющим реализацию государственной политики в сфере земельных отношений (в настоящее время это соответствующее подразделение Госгеокадастра Украины), и структурным подразделением районных, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций в сфере градостроительства и архитектуры, а если город не входит в территорию определенного района, —исполнительного органа городского совета в сфере градостроительства и архитектуры.

Разработчик подает на согласование в орган, определенный в ч. 1 ст. 186¹ ЗКУ, по месту расположения земельного участка оригинал проекта землеустройства относительно отвода земельного участка, а в органы, указанные в ч.ч. 2 и 3 данной статьи, — заверенные им копии проекта.

 Соответствующий орган обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или копии данного проекта безвозмездно предоставить или отправить заказным письмом с уведомлением разработчику свои заключения о его согласовании или об отказе в таком согласовании с обязательной ссылкой на законы и принятые в соответствии с ними нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в соответствующей сфере. Основанием для отказа в согласовании может быть только несоответствие положений проекта требованиям законов и принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, документации по землеустройству или градостроительной документации.

  В случае отказа в согласовании в соответствующем заключении должен быть предоставлен исчерпывающий перечень недочетов проекта землеустройства относительно отвода земельного участка и разумный срок для устранения данных недочетов (который по письменной просьбе разработчика проекта может быть продлен). Повторный отказ допускается, только если не были устранены недочеты, на которых акцентировалось внимание в предварительном заключении.

     Шаг пятый. Регистрация земельного участка

Сформированный в результате разработки проекта землеустройства земельный участок должен быть зарегистрирован как объект права в государственном земельном кадастре. Следствием данной регистрации будут:

• присвоение земельному участку уникального кадастрового номера;
• появление земельного участка на публичной кадастровой карте;
• получение заказчиком выписки из государственного земельного кадастра.

    Шаг шестой. Утверждение проекта

В течение двух недель со дня получения согласованного проекта землеустройства соответствующий совет принимает решение о его утверждении и предоставлении земельного участка в собственность или постоянное пользование (ч. 6 ст. 123 ЗКУ). Учитывая специфику деятельности местных советов (в частности, периодичность очередных пленарных заседаний), указанный срок на практике является намного длительнее.

  Шаг седьмой. Регистрация права на земельный участок

Регистрация вещного права на земельный участок урегулирована Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и Порядком осударственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 17.10.2013 г. № 868. Она аналогична и для права собственности, и для права постоянного пользования. Единственное отличие заключается в том, что в случае возникновения права собственности собственник получит дополнительный документ — свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Для регистрации государственному регистратору (непосредственно или через центр предоставления административных услуг) необходимо подать:

• заявление;
• выписку из государственного земельного кадастра;
• решение соответствующего совета о предоставлении земельного участка в собственность или постоянное пользование;
• извлечение или выписку из ЕГР (для подтверждения статуса юридического лица заявителя);
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, и документ, удостоверяющий личность представителя;
• документ, подтверждающий внесение платы за предоставление извлечения из Государственного реестра прав;
• документ об уплате административного сбора.

   Государственная регистрация прав (предоставление отказа в ней) проводится в срок, не превышающий пяти рабочих дней (ч. 5 ст. 15 Закона о регистрации).

    По результатам регистрации заказчик получает выписку из государственного реестра прав, которое и будет подтверждать приобретенное право на землю.

Старший партнёр

Л.Н. Богдан